Tipos de juntas, Actas y Preguntas más frecuentes
1º Constituyentes
2º Ordinarias
3º Extraordinarias
- ¿Quién la convoca? Cualquier propietario de la comunidad está legitimado para convocarla siempre que cumpla los requisitos, que son parecidos a los que se les exigen a los otros tipos de juntas. Normalmente es el promotor del inmueble quien la convoca.
- Podrán asistir todos los propietario del inmueble de forma personal o por representación.
- Desarrollo: una vez conocido lo dispuesto en la escritura de división de la finca, se someterá a votación la elección del cargo de Presidente. Posteriormente se pasaría a nombrar al Secretario y al Administrador. Siguiéndose con los demás puntos del orden del día de la convocatoria (contenido, forma, etc.).
- Esta Junta es de gran importancia porque en ella se suelen tomar decisiones de trascendencia para el funcionamiento de la comunidad, que no siempre son las más beneficiosa para esta y difíciles de cambiar en el futuro por necesitar mayorías difíciles de conseguir.
- Los acuerdos se recogerán en el Libro de Actas y se enviaran a todos los propietarios al igual que en una Junta Ordinaria.
- Corresponde a la Junta conocer y decidir sobre todos los asuntos económicos, nombramientos, reclamaciones, así como tomar las medidas necesarias para el mejor servicio común.
- Convocatoria : la hace el presidente de la Comunidad, al menos una vez al año, mediante el envío de una citación a todos los propietarios, con al menos seis días de antelación, cuyo contenido será el siguiente:
- Asuntos a tratar.
- Lugar.
- Fecha.
- Hora (en 1ª y 2ª convocatoria).
- Relación de propietarios deudores de la comunidad que pueden estar
privado del derecho a votar.
- Carácter ordinario o extraordinario de la reunión.
- Impreso para nombrar representante en caso de no asistencia.
- Asistencia: podrá ser personal o por representación, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario.
- Para iniciar la reunión en primera convocatoria es necesaria la presencia de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria podrá iniciarse la reunión con los presentes sin que sea necesaria ningún tipo de mayoría.
- Desarrollo: los asuntos serán debatidos siguiendo el orden del día y los acuerdos se someterán a votación. Los propietarios que tenga deudas con la comunidad no tendrán derecho a votar, ni sus coeficientes de participación serán tenidos en cuenta a a la de obtener las mayorías exigidas en cada caso.
- Son aquellas que se convocan de forma excepcional para tratar asuntos que por su urgencia o gravedad no admiten espera. Pueden pedir la reunión de la Junta el presidente o los propietarios si representan el 25% del total o de las cuotas de participación.
- Convocatoria: la hará el presidente y en su defecto los mismos promotores, indicando los asuntos que van a tratarse, el lugar, la fecha y la hora en primera y segunda convocatoria ,etc.
- La citación se hará con la mayor antelación que la gravedad de los asuntos a tratar permitan y que llegue al conocimiento de todos los propietarios.
- En todos los demás aspectos (toma de acuerdos, comunicación, actas, etc.) se conducirá al igual que una Junta ordinaria
ACTAS
- Todas la comunidades de propietarios deben disponer de un Libro de Actas que recoja los acuerdos de la Junta, y que custodiará el Secretario.
- El acta de cada reunión debe recoger todas las circunstancias relevantes como son la fecha y lugar de celebración, asistentes y cuota de participación, el o los que la promueven, acuerdos adoptados, etc. Llevarán la firma del presidente y el secretario.
- Se debe enviar una copia del acta a cada propietario.
Las actas de la Junta de Propietarios
Los acuerdos de la Junta de Propietarios deben reflejarse en un libro de actas homologado por el Registrador de la Propiedad que corresponda al edificio.
El acta de cada reunión debe expresar, al menos:
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes y debe ser remitida a los propietarios en el domicilio designado por éste, y a falta de designación, en el piso perteneciente a la Comunidad o en el tablón de anuncios. Se pueden corregir los defectos o errores que puedan existir y esta subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la misma.
- La fecha y el lugar de celebración.
- El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
- Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
- Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
- El orden del día de la reunión.
- Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
El libro de Actas debe ser custodiado por el Secretario de la Comunidad, quien asimismo deberá conservar, durante el plazo de 5 años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
¿A partir de que momento son efectivos los acuerdo que toma la Junta?
.- Si la ley no previere otra cosa, desde el momento del cierre del acta, que tendrá lugar al terminar la reunión o como máximo dentro de los diez días naturales siguiente.
¿ Puede un propietario a título individual impugnar un acuerdo tomado por la Junta?
.- Si, en algunos casos si. Cuando se considere que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, o sea lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de unos propietarios o suponga un grave perjuicio para algún propietario etc. se lo comunicará al presidente y podrá acudir ante los tribunales para que el juez lo anule.
¿Quedan en suspenso los acuerdos que se impugnan?
.- No, salvo que el juez así lo disponga estos son ejecutivos.
Un grupo de propietarios en desacuerdo con la gestión del presidente convocan una Junta Extraordinaria para tratar su destitución, ¿quien la preside?
.- Aunque el fin sea el mencionado, será él quien presida la reunión.
Un grupo de propietarios ve con preocupación algunos problemas que aquejan a la comunidad y piensan que deberían atajarse sin mas dilación. Puesto al habla con el presidente, este no comparte la misma opinión y alegando estar muy ocupado dispone esperar a la próxima reunión ordinaria. ¿Podrían estos propietarios ignorar al presidente y convocar por su cuenta una junta extraordinaria?
.- Así es. Si estos representan mas del 25% de propietarios o acumulan mas del 25 % de participación podrán convocarla al margen de cuales sean los motivos que aduzca el presidente.
LOS ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
- Unanimidad: La unanimidad sólo se exige para aprobar o modificar de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la Comunidad.
- Tres quintas partes: El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Mayoría: La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes destinados a suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, tampoco exige unanimidad, sino que basta el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que, a su vez, representen la misma mayoría de las cuotas de participación.
- Un tercio: La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (antenas colectivas, televisión digital, etc.), o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas de energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (gas natural, electricidad, etc.) puede ser acordada, a petición de cualquier propietario, con el voto favorable de tan sólo un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La Comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.
No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, puede autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
¿Qué pasa con los propietarios ausentes?
El voto de los propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por escrito al Secretario en el plazo de 30 días naturales a partir de la fecha en que se les comunique, se considerarán favorables al acuerdo.
¿Pueden impugnarse los acuerdos de la Junta de Propietarios?
Cabe impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios ante los tribunales en los siguientes supuestos:
- Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Cuando perjudiquen gravemente para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Sólo pueden impugnar judicialmente dichos acuerdos aquellos propietarios que hubiesen votado negativamente en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.El plazo para impugnar caduca a los 3 meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo caducará en 1 año.
