"La mejor Ley y Norma, es aplicar el Sentido Común"
A través de esta Guía para la convivencia se pretende facilitar la comprensión de la organización en nuestra comunidad, aportando información sobre normas básicas de convivencia.
No obstante sirva solo a título informativo este pequeño resumen de los derechos y obligaciones de los propietarios, inquilinos y cualquier persona relacionada con Jardines del Teide.
Encontrará amplia información en los siguientes enlaces:
1 PRESENTACIÓN
1.2 Los estatutos y el Régimen interno, debemos de leerlo para saber lo que está permitido o no.
Cuando una persona ocasiona molestias, ruidos, etc., o incumple los estatutos o normas, lo primero que se debe intentar es llegar a un entendimiento mediante el diálogo. En último extremo y siempre que el diálogo no haya sido suficiente, o la mediación de la junta directiva, se pueden denunciar los malos comportamientos o avisar a la Policía Municipal.
1.3 Por una buena convivencia recordad que:
- El diálogo, el respeto y la tolerancia son primordiales a la hora de afrontar posibles problemas o desavenencias entre vecinos/as.
- Los comportamientos incívicos dificultan la convivencia diaria.
- Los niños aprenden el ejemplo que dan las personas adultas.
- Los niños menores de doce años no pueden utilizar el ascensor ni la piscina, excepto que estén acompañados de un adulto.
- Preocúpese por el bienestar de vuestros vecinos, sobre todo si son mayores y más aún si viven solos.
- Avise a la Policía Municipal u otros servicios especializados si alguna situación os preocupa (abandono, maltrato, etc.).
2.1 Ruidos
- El descanso de los vecinos/as es muy importante para una buena convivencia, por ello, la producción de ruidos en el interior de los edificios deberá mantenerse dentro de los límites normales que exige la convivencia ciudadana y con respeto a las demás personas.
- Durante el horario nocturno, entre las 22:00 h. A las 8:00 hay que evitar:
- Actividades que perturben el descanso en el interior de las viviendas, como fiestas, arrastrar muebles, cantar, hablar fuerte, saltar…
- Instrumentos musicales u otros aparatos como la televisión, radio, cadena de música.
- Determinados electrodomésticos (aspirador, lavadora).
- Trasladar muebles.
- Realizar trabajos y reparaciones domésticas, bricolaje…
- Y demás que se originen por aparatos, instrumentos y animales.
- Los propietarios/as de animales domésticos tienen la obligación de adoptar las precauciones necesarias para que los ruidos que éstos producen no ocasionen molestias a la vecindad.
- Durante el resto del día, deben evitarse los ruidos anteriormente descritos, la producción de ruidos no puede superar los niveles permitidos, aunque sea de día.
- El volumen de aparatos acústicos (televisión, radio) e instrumentos musicales deberán ajustarse para no superar los límites establecidos.
- Quien posea animales domésticos deberá adoptar las medidas necesarias para que los ruidos que éstos produzcan no ocasionen molestias a la vecindad.
Además de los ruidos, deben evitarse ciertas conductas que frecuentemente resultan molestas para el resto de la comunidad:
Hay que evitar:
- Tender la ropa en las terrazas o jardines (está totalmente prohibido) para eso están los lavaderos.
- Regar las plantas, evitando que caiga agua fuera de las jardineras, con las debidas precauciones para no molestar a vecinos.
- Limpiar con la manguera el suelo de la terraza, es muy posible que el agua rebose fuera, por eso es mejor fregarla con balde y fregona.
- Lanzar por la ventana o balcón objetos o suciedad y sacudir toallas, alfombras, trapos, escobas… o arrojar cualquier tipo de objeto (colillas, basuras...).
- Tener la terraza con armarios o tendederos, está totalmente prohibido (rompen el impacto visual).
Hay que evitar:
- Tirar papeles, envases, chicles, colillas…
- Poner la basura fuera de la vivienda o en el garaje, ya que producen malos olores y favorece la aparición de insectos y plagas.
- Que la basura gotee y dejar restos de líquidos por el suelo.
- Que los animales domésticos ensucien los espacios comunes y depositen excrementos o orines, y si así lo hicieran, deberán los dueños limpiarlo.
- Romper o dañar mobiliario comunitario.
- Dejar huellas en los cristales o espejos.
- Sobrecargar el ascensor o utilizarlo de montacargas.
- Dejar objetos en los espacios comunes (excepto en los trasteros, o los espacios privados de los lavaderos).
- Hay que mantener las paredes limpias.
- Hay que mantener en buen estado los buzones, el portero automático, los interruptores. Hay que avisar al administrador cuando se vea algún desperfecto o al vocal que le corresponda.
2.4 Animales en domicilios particulares
Será obligación del usuario utilizar el aparcamiento y la plaza donde estacione de modo que no perjudique los derechos de otros usuarios. Además, y siempre que las normas de régimen interno no indiquen otro acuerdo, la plaza se destinará al aparcamiento de vehículos automóviles, prohibiéndose destinarla a cualquier otro fin.
2.6 Basura y otros residuos
La basura y los residuos se deben depositar en los contenedores y/o puntos de depósito que hay para cada clase de residuos en el exterior de la urbanización, “nunca” en las papeleras de la comunidad:
Para deshacerse de los muebles, colchones, sofás y similares, siempre que sean pequeñas cantidades, se puede solicitar al Ayuntamiento su recogida, sacando los muebles el día indicado de recogida. En caso de ser una gran cantidad, los objetos deberán de llevarse a: Punto Limpio, (consulte antes el modo).
- La normativa municipal permite la tenencia de animales domésticos y domesticados en domicilios particulares, siempre que las circunstancias de alojamiento en aspecto higiénico-sanitario sean óptimas y no exijan riesgos o molestias objetivas para la comunidad.
- Se debe identificar e inscribir a tu mascota en el censo de animales, además de la obligatoriedad de implantación del microchip al mes del nacimiento del animal.
- Tener un seguro de responsabilidad civil, por valor de 120.000 euros.
- Someter a tu mascota a un examen clínico de control veterinario, una vez al año como mínimo.
- Y recuerda que si es un perro catalogado como raza potencialmente peligrosa, debes obtener licencia municipal antes de adquirirlo.
- Se prohíbe la tenencia habitual de perros en terrazas, garajes y cualquier zona común... Cuando estos ocasionen molestias objetivas por los olores, aullido o ladridos a vecinos.
- Para más información sobre la normativa municipal, se puede consultar la Ordenanza reguladora de la tenencia y protección de animales y de régimen jurídico de animales potencialmente peligrosos.
Será obligación del usuario utilizar el aparcamiento y la plaza donde estacione de modo que no perjudique los derechos de otros usuarios. Además, y siempre que las normas de régimen interno no indiquen otro acuerdo, la plaza se destinará al aparcamiento de vehículos automóviles, prohibiéndose destinarla a cualquier otro fin.
2.6 Basura y otros residuos
La basura y los residuos se deben depositar en los contenedores y/o puntos de depósito que hay para cada clase de residuos en el exterior de la urbanización, “nunca” en las papeleras de la comunidad:
- Vidrio: contenedor verde y redondo.
- Papel y cartón: contenedor azul.
- Plásticos y latas: contenedor amarillo.
- Materia orgánica: contenedor verde.
- Aceites domésticos: depositar en lugar de recogida destinado para ello.
- Pilas y acumuladores: depositar en lugar de recogida destinado para ello.
Para deshacerse de los muebles, colchones, sofás y similares, siempre que sean pequeñas cantidades, se puede solicitar al Ayuntamiento su recogida, sacando los muebles el día indicado de recogida. En caso de ser una gran cantidad, los objetos deberán de llevarse a: Punto Limpio, (consulte antes el modo).
3. NORMAS BÁSICAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960 de 21 de julio, con sus modificaciones posteriores) regula las relaciones de vecindad de un edificio que esté constituido en comunidad.
Además, los estatutos particulares de cada comunidad contienen las reglas que reglamentan la utilización del edificio y de los demás elementos comunes.
3.1 Composición
La comunidad de propietarios es representada por la junta directiva compuesta por el presidente/a, vicepresidente/a, secretario/aria o administrador/a, los vocales y los auditores (estos últimos solo a título de asesoramiento).
Tanto el presidente/a como el vicepresidente/a y los vocales, se nombran por elección, rotación o sorteo entre todos los propietarios/as. El nombramiento de administrador/a puede recaer en un vecino/a o en un tercero (profesional contratado por la comunidad).
El hecho de designar a un presidente/a de comunidad que convoque las juntas de vecinos/as para debatir posibles problemas, ayuda a resolverlos y a conseguir mejoras.
Es muy importante que todos los propietarios/as participen en la junta para conocer lo que pasa en la comunidad y poder tomar decisiones al respeto.
3.2 de régimen interno
Los propietarios/as de un edificio, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las partes comunes, podrán fijar unas normas de régimen interno de desempeño obligatorio para todo el mundo siempre que no sean contrarias a la Ley y a los estatutos.
Los acuerdos tomados en la junta se recogerán en el libro de actas, donde constarán los nombres de los propietarios/as con los respectivos votos (a favor o en contra) de estos acuerdos. También se indicarán las cuotas de participación de cada uno.
En los acuerdos de la junta de propietarios/as se tendrán en cuenta las cuotas de participación.
3.3 Obligaciones de los propietarios/as y consideración de gastos generales
Respetar las instalaciones generales de la comunidad y los otros elementos comunes, tanto si son de uso general como privativo de cualquiera de los propietarios/as, tanto si están incluidos en su piso o local como si no lo están, hacer un uso adecuado de ellos y evitar en todo momento que se causen daños o desperfectos.
Mantener en buen estado de conservación el propio piso o el local y las instalaciones privativas, de manera que no se perjudique a la comunidad o a los otros propietarios/as, y resarcir los daños que ocasione por su falta de cuidado o a la de las personas por las que haya de responder.
Consentir que se hagan en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del nmueble y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados.
Contribuir, de acuerdo con la cuota de participación que fija el título o lo que se haya establecido especialmente, a los gastos generales para el mantenimiento adecuado del inmueble, sus servicios, las cargas y las responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Gastos obligatorios: los propietarios/as están obligados al pago de las cuotas y las derramas correspondientes. En caso de que algún vecino/a no esté al corriente de los pagos obligatorios hay que convocar una junta extraordinaria para acordar la liquidación de la deuda e informar al propietario/a de su situación. El siguiente paso es que el presidente/a, como representante legal de la comunidad, puede reclamar la deuda judicialmente presentando una demanda.
3.4 Obligaciones de los propietarios/as y de los inquilinos
- Respetar las normas de la comunidad.
- Respetar las instalaciones de las comunidades y los elementos comunes, tanto los que son de uso general como los que son de uso privativo.
- Los propietarios o los inquilinos no pueden hacer uso exclusivo de ningún elemento común salvo que así lo prevean los estatutos, el título constitutivo o haya sido acordado por la Junta por unanimidad.
- Mantener en buen estado de conservación la propia vivienda o local, lavadero o trastero de las instalaciones privativas, de manera que no se perjudique a las comunidad y resarcir de los daños que ocasione por la falta de cuidado.
- Permitir el acceso a su vivienda, para efectuar reparaciones necesarias con el fin de evitar daños al vecindario o al edificio.
- Respetar las normas del garaje.
- Colaborar en no ensuciar las partes comunes del edificio o finca.
- No se pueden realizar actividades molestas, barbacoas, peligrosas, ilícitas, insalubres, nocivas...
- Respetar el uso de las zonas comunes de acuerdo a la normativa interna y al uso que resulte normal y adecuado a su naturaleza.
- Los propietarios/as o inquilinos/as no pueden hacer un uso exclusivo o predominante de ningún elemento común.
4. INFORMACIONES DE INTERÉS
Responsabilidad civil de la comunidad de propietarios
La comunidad de propietarios es responsable civil de los daños que cause a terceros o incluso a los integrantes mismos de la comunidad, derivados del mal funcionamiento o negligencia en el cuidado de sus elementos comunes; la comunidad de propietarios/as debe guardar siempre las garantías y procurar que sus elementos constructivos estén en perfecto estado de conservación.
La responsabilidad puede ser por daños causados a las cosas o por lesiones o muertes a las personas; por ejemplo, si debido al mal estado de la fachada, cae un trozo de balcón encima de alguien, la responsabilidad será de la comunidad de propietarios.
4.1 Instalación de infraestructuras y servicios de telecomunicación (cobertura de satélites u otros de TV)
Un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, al mismo tiempo, un tercio de las cuotas de participación puede acordar la instalación de infraestructuras comunes o la adaptación de las existentes (antenas parabólicas, placas de energía solar u otro tipo de suministro energético, etc.).
Los vecinos/as que se opongan no tienen la obligación de pagar el coste de estas instalaciones o de su mantenimiento, pero si posteriormente solicitan el acceso a estos servicios deberán abonar el importe que les habría correspondido, debidamente actualizado, aplicándole el interés legal correspondiente.
4.2 Reformas y otras actividades
El propietario/a de cada piso o local puede modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios del piso o el local si no altera la seguridad del edificio, la estructura general, la configuración o el estado exteriores, o no perjudica los derechos de otro propietario/a. Antes de realizar una obra, hay que comunicarlo con antelación a la junta directiva.
Ni el propietario/a ni el inquilino/a pueden realizar ninguna alteración en los espacios comunes del edificio. Si se advierte la necesidad de reparaciones urgentes, lo deben comunicar inmediatamente al administrador/a.
Ni al propietario/a ni al inquilino/a les está permitido ejercer, ni en el piso o el local ni en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos que perjudiquen a la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan como finalidad la supresión de barreras arquitectónicas requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios/as que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
GLOSARIO
PRESIDENTE/A DE LA COMUNIDAD: una de sus funciones es ejercer legalmente la representación de la comunidad en todos los asuntos que la afecten.
VICEPRESIDENTE/A: sustituye al presidente/a en casos de ausencia, vacante o imposibilidad.
VOCALES: Representan a cada uno de los bloques, como miembros de la junta deben de ayudar al presidente.
ADMINISTRADOR/A: entre sus funciones se encuentran las siguientes:
- Velar por el buen régimen de la finca, de sus instalaciones y servicios.
- Diseñar el plan para los gastos que se derivarán de la gestión de la finca (pago del agua, la luz de las escaleras, la limpieza de las áreas comunes, etc.).
- Atender a la conservación y al mantenimiento de la finca disponiendo las reparaciones necesarias y dando cuenta de ello al presidente/a y a los propietarios/as.
- Todas las atribuciones que le confiera la junta.
AUDITORES: Auditan las cuentas y asesoran a la Junta Directiva.
FONDO DE RESERVA: La comunidad de propietarios está obligada a constituir un fondo de reserva, que es una cantidad de dinero aportada por los propietarios y destinada a atender las posibles incidencias no contempladas en el presupuesto.
El fondo de reserva tendrá la cuantía que determine la junta de propietarios, pero no podrá ser inferior al cinco por ciento del último presupuesto ordinario de la comunidad.
JUNTA DE PROPIETARIOS: formada por todos los titulares, se debe reunir como mínimo una vez al año, y se encarga, entre otras cuestiones, de decidir los asuntos de interés para la comunidad. Cualquier propietario tiene derecho a asistir a las juntas, aunque aquellos que tengan algún pago pendiente no podrán ejercer el derecho a voto.
LIBRO DE ACTAS: los acuerdos de la junta de propietarios/as deben quedar reflejados en un libro de actas, que debe estar legalizado en el Registro de la Propiedad donde se encuentre ubicada la finca.
LICENCIA DE OBRA MAYOR: este procedimiento engloba las obras mayores de nueva construcción, de reforma o ampliación, de demolición o de modificación.
LICENCIA PARA OBRAS MENORES: esta licencia es necesaria para llevar a cabo pequeñas obras. Antes de solicitarla se debe examinar si el tipo de obra encaja con el modelo de solicitud de licencia de obra menor abreviada en suelo urbano, que es mucho más rápida.
Los detalles y el estado en que se encuentra el expediente de Obra Menor, se tramita en la Gerencia Municipal de Urbanismo.
OBRAS MAYORES: son obras que comportan un aumento de volumen y/o superficie edificada en un inmueble o solar, o que implican una reforma integral, o bien cambian el uso del inmueble, etc.
OBRAS MENORES: son obras de escasa entidad constructiva, escasa entidad económica y técnica sencilla, que no alteren el volumen, ni afecten al diseño exterior, a los cimientos, a la estructura, ni tampoco alteren las condiciones de habitabilidad o de seguridad de toda clase de edificios e instalaciones.
CUOTA DE PARTICIPACIÓN: a cada vivienda o local se le atribuirá una cuota de participación en relación con el total del inmueble.
Esta cuota servirá para determinar el porcentaje de participación en los gastos y los beneficios de la comunidad.
